IMPAIRMENT TEST

Impairment: Avviamento e parere di congruità
Quando il professionista è incaricato di assistere gli amministratori nella redazione o di redigere il bilancio secondo i principi contabili internazionali, deve saper applicare il principio IAS 36 e descrivere correttamente nelle note al bilancio gli effetti relativi. In alcune casi può essere chiamato ad esprimere parere di congruità su avviamento e valori imputati in bilancio a seguito di perizia esterna, in tali ipotesi Il ruolo del professionista si modifica nel senso che deve recepire la perizia ricevuta e, dopo averla analizzata per logica e congruità, deve effettuare il confronto dei dati emersi con quelli relativi al valore contabile del bene in bilancio, applicando le eventuali svalutazioni del caso in base a quanto stabilito da IAS 36. Il valore di mercato a sua volta va comparato con il valore netto contabile alla data e, se inferiore, il valore contabile deve essere svalutato per impairment.
 
Estratto e sintesi di un parere di congruità sulla valutazione di un Compendio Immobiliare a seguito di una perizia giurata, oggetto di valutazione per impairment.
Commento agli immobili e alle valutazioni
Sintetica descrizione dell’immobile
Si tratta di un compendio immobiliare costituito da  due fabbricati commerciali edificati su un piano fuori terra realizzati con strutture prefabbricate in cemento armato  oltre ad aree esterne adibite a parcheggio per spazi per la manovra. Nel dettaglio il complesso produttivo dispone di mq 10.000 coperti oltre ad un’area esclusiva destinata a parcheggio pari a mq 5.000.
Il complesso industriale è posto a ridosso del  GRA di Roma, Uscita 21, caratterizzata da altissimo transito e facile accessibilità.
La  proprietà  si  presenta  complessivamente  in  condizioni  sufficienti  di manutenzione e conservazione.
Criterio di valutazione adottato nella stima degli esperti indipendenti
La stima di riferimento è stata sviluppata con il metodo comparativo (si è tenuto conto di quanto emerso dall’OMI e dall’Agenzia del Territorio, ponderando i risultati con perizie di Agenzie Immobiliari di primario livello nazionale), in base al quale il valore degli edifici, nel rispetto delle destinazioni d’uso, deriva dal confronto con le quotazioni correnti di mercato relative ad immobili assimilabili, con un processo di «aggiustamento» che, da un lato, tiene conto delle peculiarità dell’immobile, dall’altro, degli elementi che potrebbero limitare la commerciabilità  dei  fabbricati  rispetto  alle  corrispondenti  caratteristiche  dei comparables, non dimeno Nel  caso  specifico  il  valore  del  complesso  industriale  è  stato  determinato sviluppando il valore dei fabbricati commerciali ed uffici annessi, apprezzando nei valori espressi le aree di pertinenza (piazzali, vie di transito, di movimentazione e di sosta automezzi, parcheggi).
 
Congruità del valore di mercato
Abbiamo analizzato i parametri unitari assunti, inclusi i prezzi unitari adottati  alla  luce  delle  diverse  destinazioni d’uso,  finiture  e  condizioni  di manutenzione  e  conservazione  degli  stessi,  reputandoli  fondamentalmente allineati con le quotazioni del mercato locale.
Conclusione
In  conclusione  in  base  a  quanto  poc’anzi  riferito,  il  valore  di  mercato  del complesso industriale in esame dichiarato in perizia di € 8.500.000 non risulta essere congruo e stimiamo un valore prudenziale di € 6.000.000.