Rating d’impresa: il “curriculum” vincente dell’ azienda negli appalti pubblici. Arriva il restyling 2017

22/02/2017

Complementare e parzialmente “sovrapposto” al rating di legalità è, nello specifico settore degli appalti pubblici il “rating d’impresa” progettato come “costola” del primo, finalizzato alla verifica della capacità, tecnica e morale, delle imprese che partecipano alle procedure di gara, previste dal nuovo codice degli appalti D. Lgs 50/2016, che disegna un sistema “dinamico” di requisiti sostanziali di tipo reputazionale, per misurare l’ affidabilità dell’impresa: Analizziamolo più da vicino insieme alla sua riforma imminente proposta dall’ANAC.

Complementare e parzialmente “sovrapposto” al rating di legalità è, nello specifico settore degli appalti pubblici il “rating d’impresa” progettato come “costola” del primo (il quale misura invece il merito delle imprese in fase di accesso ai finanziamenti pubblici e privati): sono entrambi strumenti innovativi, autonomi ma convergenti tra loro, finalizzati alla verifica della capacità, tecnica e morale, delle imprese che partecipano alle procedure di gara, previste dal nuovo codice degli appalti D. Lgs 50/2016

La ratio che contraddistingue la relativa certificazione premiale , rilasciata dall’ANAC ex art 83, comma 10 Dlgs n. 50 del 18 aprile 2016, è l’enforcement della transizione concreta da un sistema “statico” dei requisiti formali delle imprese ad un sistema “dinamico” di requisiti sostanziali, di tipo reputazionale, valutati sulla base di indici qualitativi e quantitativi, oggettivi e misurabili, nonché sulla base di accertamenti definitivi che esprimano la capacità strutturale e di affidabilità dell’impresa(così Consiglio di Stato, parere n. 855 del 1 aprile 2016)

Nel funzionamento attuale, il Rating d’impresa dovrà essere applicato ai soli fini della qualificazione delle imprese senza poter essere oggetto di valutazione ai fini dell’attribuzione di punteggi connessi al criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa (in quanto elemento relativo alla sfera soggettiva dell’impresa)

NB il possesso del rating di legalità ex art 93 del citato Decreto ( recante disposizioni in materia di garanzie per la partecipazione alle procedure di gara) consente agli operatori economici di godere della riduzione al 30% dell’importo della garanzia e del suo eventuale rinnovo nei contratti di servizi e forniture,

Sanzioni: Nell’ambito dell’attività di gestione del predetto sistema ANAC potrà determinare misure sanzionatorie amministrative da applicare nei casi di omessa o di tardiva denuncia obbligatoria delle richieste estorsive e corruttive da parte delle imprese titolari di contratti pubblici, comprese le imprese subappaltatrici e le imprese fornitrici di materiali, opere e servizi.

Valutazione Ai fini dell’attribuzione del rating d’impresa, assumono rilievo i precedenti comportamentali dell’impresa, con riferimento, in particolare a:

rispetto dei tempi e dei costi nell’esecuzione dei contratti;

incidenza del contenzioso, sia in sede di partecipazione alle procedure di gara, sia in fase di esecuzione del contratto;

regolarità contributiva, ivi compresi i versamenti alle Casse edili, valutata con riferimento ai tre anni precedenti (art. 83, comma 7).

Attenzione: per quanto concerne l’incidenza del contenzioso, il Consiglio di Stato ha precisato che non è la mera esistenza di un contenzioso a poter influenzare il rating di legalità, quanto piuttosto la sua definitiva conclusione in senso sfavorevole al concorrente (Consiglio di Stato, parere n. 855/2016 cit. ).

Rilievo nel Sistema SOA: il rating di impresa assume un preciso rilievo anche nell’ambito del sistema unico di qualificazione degli esecutori di lavori pubblici: l’art. 84, comma 4 del nuovo codice, infatti, prevede che gli organismi di diritto privato autorizzati (società organismi di attestazione, meglio conosciute nell’acronimo SOA) attestano il possesso della certificazione del rating di impresa rilasciata dall’ANAC.

Restyling in arrivo

L’Autorità Anticorruzione intende “ristrutturare” il rating d’ impresa, e a tal fine ha appena recapitato al Governo la relativa richiesta, per renderlo concretamente utilizzabile sul mercato anche in una prospettiva volta a evitare di ledere il divieto di “gold plating” (cioè l’introduzione di regole adempimenti eccessivamente onerosi per la raccolta delle informazioni e più severi rispetto a quelli fissati dal legislatore europeo.

Gli obiettivi primari da raggiungere, entro una cornice volta a dare certezza agli operatori economici e alle stazioni appaltanti, sarebbero essenzialmente due

renderlo uno strumento premiale volontario (per farlo funzionare come criterio premiante aggiuntivo nelle gare da aggiudicare con l’offerta economicamente più vantaggiosa, in armonia con le regole comunitarie)

estenderlo dai soli lavori pubblici anche a servizi e forniture ( data la dimensione e le irregolarità riscontrate anche in questa area del mercato)

Queste novelle saranno esaminate nel decreto correttivo al Codice che dovrebbe vedere la luce entro il prossimo 18 aprile.

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Come ottenere il “punteggio Top” nel Rating di legalità, i tempi massimi di attesa e quanto conta per l’accesso ai finanziamenti pubblici e al credito bancario, guida pratica con le FAQ

Avv. Giorgia Ardia

22/02/2017

Quali sono i requisiti previsti per ottenere il punteggio massimo di tre stellette dall’ACGM in sede di assegnazione del rating di legalità, quali sono i tempi massimi di attesa e quali i vantaggi nei rapporti con Pubbliche Amministrazione e Banche? Scopriamolo insieme con le FAQ.

Sommario

Il Rating di legalità è un innovativo strumento introdotto nel 2012 per le imprese italiane, volto a promuovere l’ eticizzazione dei comportamenti aziendali e ad implementare la corretta gestione del Business tramite l’assegnazione di un giudizio espresso in “stellette”, implicante vantaggiosi benefits in sede di concessione di finanziamenti pubblici e agevolazioni per l’accesso al credito bancario.

Chi lo rilascia?

Il Rating di legalità è attribuito ex lege dall’ Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM o Antitrust) in collaborazione con l’ANAC (Autorità Nazionale Anticorruzione) a seguito di apposito iter procedimentale.

Quanto bisogna attendere per ottenere il punteggio?

L’ art 5 del Regolamento prevede che l’Autorità deliberi l’attribuzione del rating entro 60 giorni dal ricevimento della richiesta. Si tratta del limite di tempo massimo che opera quando:

la domanda è considerata completa;

non ci sono osservazioni da parte dei Ministeri dell’Interno, della Giustizia e dell’Autorità Nazionale Anticorruzione (“ANAC”);

non si ritiene opportuno compiere ulteriori verifiche, richiedendo informazioni ad altre amministrazioni pubbliche.

NB in mancanza di queste condizioni i tempi si allungano in modo considerevole pertanto è strettamente necessario procedere ad una diligente compilazione dell’istanza che riproduca contenuti fedeli alla realtà e rispetti l’iter procedurale prescritto ex lege.

Quando la domanda si considera completa?

Ai fini della completezza della domanda è necessario che:

il Formulario sia stato debitamente compilato in tutte le sue Sezioni con le informazioni richieste e inviato secondo le modalità prestabilite;

non siano state omesse le informazioni necessarie: tra le quali fatturato, data di registrazione nel registro delle imprese, dati anagrafici dei soggetti rilevanti di cui all’art. 2, comma 2, del Regolamento

Quando la richiesta di attribuzione di rating non può essere accolta?

La domanda di attribuzione del rating sarà inammissibile se il soggetto richiedente non risulti abilitato. Questo si verifica se l’impresa:

non ha sede operativa nel territorio nazionale;

non ha raggiunto un fatturato minimo di due milioni di euro nell’ultimo esercizio chiuso nell’anno precedente alla richiesta di rating (né riferito alla singola impresa né al gruppo di appartenenza)

non risulta iscritta nel registro delle imprese da almeno due anni, alla data della richiesta di rating.

Come ottenere il punteggio massimo di “tre stellette”

Quali sono i requisiti aggiuntivi rispetto a quelli previsti dal Regolamento per ottenere due stellette , che garantiscono alle imprese un punteggio massimo di 3 stellette?

Le aziende per puntare al giudizio “top” dovranno:

rispettare i contenuti del Protocollo di legalità sottoscritto dal Ministero dell’Interno e da Confindustria, delle linee guida che ne costituiscono attuazione, del Protocollo sottoscritto dal Ministero dell’Interno e dalla Lega delle Cooperative , e a livello locale dalle Prefetture e dalle associazioni di categoria;

utilizzare sistemi di tracciabilità dei pagamenti anche per importi inferiori rispetto a quelli fissati dalla legge;

adottare una struttura organizzativa che effettui il controllo di conformità delle attività aziendali a disposizioni normative applicabili all’impresa o un modello organizzativo ai sensi del d. Lgs. 231/2001 ( responsabilità amministrativa da reato)

adottare processi per garantire forme di Corporate Social Responsibility;

essere iscritte in uno degli elenchi di fornitori, prestatori di servizi ed esecutori di lavori non soggetti a tentativi di infiltrazione mafiosa;

avere aderito a codici etici di autoregolamentazione adottati dalle associazioni di categoria;

aver adottato modelli organizzativi di prevenzione e di contrasto della corruzione.

Sarà valorizzata anche la denuncia, all’autorità giudiziaria o alle forze di polizia, di reati previsti dal Regolamento commessi a danno dell’imprenditore o dei propri familiari e collaboratori, qualora alla denuncia sia seguito l’esercizio dell’azione penale.

L’importanza del rating di legalità nei rapporti con le Banche e le Pubbliche Amministrazioni: finanziamenti pubblici e credito bancario più easy!

Le Pubbliche Amministrazioni, in sede di predisposizione dei provvedimenti di concessione di finanziamenti alle imprese, modulano la valutazione del rating di legalità ad esse attribuito,sulla base delle modalità stabilite nel decreto interministeriale MEF-MISE 20 febbraio 2014, n° 57, prevedendo almeno uno dei seguenti sistemi di premialità per le imprese in possesso del rating:

preferenza in graduatoria;

attribuzione di punteggio aggiuntivo;

riserva di quota delle risorse finanziarie allocate.

Il sistema o i sistemi di premialità sono prescelti in considerazione:

della natura dell’entità e della finalità del finanziamento

dei destinatari e della procedura prevista per l’erogazione

NB possono essere graduati in ragione del punteggio conseguito in sede di attribuzione del rating.

Le Banche:

nel processo di istruttoria tengono conto delle “stellette” assegnate all’impresa, ai fini di una riduzione dei tempi e dei costi per la concessione di finanziamenti.

considerano il rating di legalità tra le variabili utilizzate per la valutazione di accesso al credito dell’impresa e ne tengono conto nella determinazione delle condizioni economiche di erogazione, ove ne riscontrino la rilevanza rispetto all’andamento del rapporto creditizio.

NB Il rating di legalità concorre anche alla determinazione del rating di impresa (art. 213 c. 7 del Codice Appalti).

Rating di legalità 2017 : come aderire, vantaggi e nuovi requisiti

Avv. Giorgia Ardia

21/02/2017

Trend progressivamente in rialzo per le richieste di attribuzione del Rating di legalità, “bollino di qualità, garanzia di legalità e trasparenza”, attribuito dall’Antitrust alle imprese con fatturato di almeno 2 milioni “virtuose” ex lege 2012 che consente di ottenere vantaggi in sede di concessione di finanziamenti pubblici e agevolazioni per l’accesso al credito bancario. Con questa guida illustriamo come funziona il rating, come richiederlo e i requisiti aggiuntivi introdotti dalla “nuova edizione” del rating di legalità.

Sommario

Trend progressivamente in rialzo per le richieste di attribuzione del Rating di legalità, “bollino di qualità, garanzia di legalità e trasparenza”, attribuito dall’Antitrust alle imprese con fatturato di almeno 2 milioni “virtuose” ex lege 2012. Nello scorso 2016, la richiesta di questo gettonato riconoscimento ha toccato quasi 3000 istanze con un incremento di circa il 50% rispetto all’anno precedente. Al rating di legalità sono ricollegati vantaggi in sede di concessione di finanziamenti pubblici e agevolazioni per l’accesso al credito bancario. Con la Delib. 13/07/2016, n. 26166 (Gazzetta Ufficiale n. 213 del 12/09/2016), l’Autorità garante della concorrenza e del mercato (“Antitrust”), in attuazione dell’articolo 5-ter del D. L. 1/2012 (convertito in legge dalla L. 27/2012) ha modificato il Regolamento introducendo requisiti aggiuntivi volti all’implementazione dell’efficacia del sistema di premialità previsto.

Vantaggi del Rating di legalità

Il rating di legalità, è un nuovo strumento introdotto nel 2012 per le imprese italiane, volto alla promozione e all’introduzione di principi di comportamento etico in ambito aziendale anche in rapporto alla tutela dei consumatori: consiste nell’assegnazione da parte dell’AGCM ( Autorità garante della concorrenza e del mercato) di un punteggio convenzionalmente misurato in “stellette” alle imprese richiedenti che soddisfino determinati requisiti.

Il rating ha un range tra un minimo di una ‘stelletta’ e un massimo di tre ‘stellette’ ed è attribuito sulla base delle dichiarazioni delle aziende che saranno oggetto di verificazione tramite controlli incrociati con i dati in possesso delle pubbliche amministrazioni interessate.

Il rating di legalità rappresenta un indice positivo secondo quanto stabilito dal citato art. 5-ter del D. L. 1/2012, in sede di accesso al credito bancario e di concessione di finanziamenti da parte delle pubbliche amministrazioni, secondo i criteri stabiliti dal D. Min. Economia e Finanze 20/02/2014, n. 57

Chi può richiederlo?

Possono richiederlo le imprese, in forma individuale o collettiva che:

abbiano sede operativa nel territorio nazionale;
abbiano raggiunto un fatturato minimo di due milioni di euro nell’ultimo esercizio chiuso nell’anno precedente alla richiesta di rating, riferito alla singola impresa o al gruppo di appartenenza e risultante da un bilancio regolarmente approvato dall’organo aziendale competente e pubblicato ai sensi di legge;
risultino iscritte, alla data della richiesta di rating, nel registro delle imprese da almeno due anni.

Procedura di Rating

Spetta all’Antitrust attribuire tale rating, a seguito della domanda sottoscritta dal legale rappresentante presentata direttamente, dalle aziende interessate, sulla base del formulario da inoltrare per via telematica seguendo le istruzioni fornite dalla stessa Authority. I requisiti alla base della valutazione saranno comunicati direttamente dalle imprese e successivamente verificati tramite una serie di controlli incrociati con i dati in possesso delle pubbliche amministrazioni interessate.

NB Il regolamento riporta l’iter per il rilascio del rating di legalità ponendo particolare attenzione alla corretta valutazione dei requisiti.

Durata e rinnovo

Una volta ottenuto, il rating di legalità, dura due anni dal rilascio ed è rinnovabile su richiesta.

Novità introdotte dalla delibera 13/07/2016, n. 26166 (Gazzetta Ufficiale n. 213 del 12/09/2016)

Le novità della “nuova edizione “ del rating di legalità consistono in requisiti più stringenti al fine di ottimizzare e rendere più efficace il controllo che l’Autorità garante della Concorrenza e del Mercato è chiamata a esercitare per l’assegnazione delle “stellette”. Le più importanti modifiche sono le seguenti:

il rating non potrà essere rilasciato ad imprese collettive controllate da società o enti esteri per i quali non sia possibile identificare i soggetti che detengono le quote di proprietà del capitale o comunque il controllo.

possibilità per l’impresa di dimostrare la completa dissociazione dalla condotta posta in essere rispetto ai reati ostativi al rilascio del rating tenuta dai soggetti (es. Titolare, direttore tecnico, direttore generale, procuratore speciale, ecc. ) cessati dalle cariche nell’anno precedente la richiesta del rating.

possibilità di ridurre il punteggio di un segno + nel caso in cui nel Casellario informatico tenuto dall’ANAC ( Autorità Nazionale Anticorruzione) di cui all’art. 8 del D. P. R. 207/2010, risultino annotazioni divenute inoppugnabili o confermate con sentenza passata in giudicato nel biennio precedente concernenti episodi di grave negligenza o errore grave nell’esecuzione dei contratti ovvero gravi inadempienze contrattuali, anche in riferimento all’osservanza delle norme in materia di sicurezza e di rapporto di lavoro (in ogni caso l’accertamento non potrà comunque determinare una riduzione del punteggio base, pari ad una stelletta).

obbligo per l’Antitrust di individuare ogni anno un campione rappresentativo (pari al 10% delle imprese in possesso del rating, uniformemente distribuito sul territorio nazionale) e di inviare tale elenco alla Guardia di Finanza al fine di verificare i singoli profili di rilevanza fiscale e contributiva.

NB L’elenco completo delle aziende che finora hanno ottenuto il rating di legalità, con il relativo punteggio, è pubblicato sul sito dell’Autorità (http://www. Agcm. It/).

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Vendita del fondo da persona fisica – non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile: genera plusvalenze tassabili? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d’imposta.

Avv. Giorgia Ardia

21/02/2017

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio e successivamente, ad aprile 2017, decide di vendere il proprio fondo a Sempronio. Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili,questa seconda operazione di vendita? Il caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d’imposta.

Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica. Quest’ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”.

Tale qualificazione che è il risultato dell’attribuzione di prevalenza alla “sostanza” sulla “forma”, trova conferma nella previsione dell’art. 5 del D. L. N. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l’obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l’intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l’irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. A, né la lett. B, dell’art. 67 Tuir. Per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, rientrando fra tali “strumenti urbanistici” anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l’utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell’intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall’operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall’acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell’esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l’art 189/2013 AIDC)

Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio prima cederà a Caio l’intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest’ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l’applicazione dell’art 67 TUIR comma 1 lett. A) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l’imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell’8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

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Guida giuridico – fiscale alla cessione di “cubatura” : come fare l’operazione contrattuale, forma giuridica dell’atto e quando è legittima per la Cassazione

Avv. Giorgia Ardia

20/02/2017

Con la cessione di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende, totalmente o parzialmente, la volumetria potenzialmente edificabile sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sul proprio nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore. Ma come si fa materialmente l’operazione contrattuale e quali caratteristiche devono avere i fondi per realizzare la vendita legittima di cubatura? Analizziamo i profili giuridici e fiscali.

Cessione di cubatura : cos’è e come si fa

Con il trasferimento di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende totalmente o parzialmente la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sullo stesso nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore.

In pratica, la cubatura di un’area edificabile potrà essere “traslata” e utilizzata in relazione ad un altro suolo.

Nella prassi l’operazione contrattuale si articola in:

un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni;

un successivo provvedimento con il quale la Pubblica Amministrazione autorizza il cessionario a realizzare un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Forma dell’atto di cessione di cubatura

Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il “contratto di cessione di cubatura”, ha esteso allo stesso l’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c. C. , per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Presupposto d’ imposta

Per individuare il momento in cui il trasferimento di cubatura diventa fiscalmente imponibile occorre soffermarsi sulla la natura giuridica dell’atto di cessione?

Trattandosi di un atto traslativo a titolo oneroso di diritti reali (e non obbligatori), si potrebbe sostenere che il presupposto di imposta coincida con il momento della stipula dell’atto di cessione e non con il rilascio del permesso a costruire.

Cessione di cubatura fuori dall’esercizio d’impresa

Quando, come nel caso che qui rileva, la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall’art. 67 del TUIR, con la conseguente possibiltà di rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia asseverata, conseguendo un elevato risparmio d’imposta (L. 448/01 e ss. Proroghe).

Risulta quindi riconosciuta, anche ai fini dell’applicazione dell’opzione fiscale dell’affrancamento delle plusvalenze da cessione attraverso il meccanismo rivalutativo, l’equiparazione tra cubatura e diritti edificatori.

Presupposti di legittimità della cubatura per la Cassazione

Con la sentenza n. 26714/2015 depositata il 25 giugno, la terza sezione penale della Cassazione ha sostenuto ai fini della legittimità della cessione di cubatura cfr. Art. 5, comma 1, lettera c, del decreto legge n. 70 del 2011, convertito con modificazioni, in legge n. 106 del 2011) che i terreni devono essere:

dotati del requisito della reciproca prossimità;

caratterizzati dall’omogeneità urbanistica;

accomunati dalla medesimezza dell’indice di fabbricabilità originario.

NB A tali condizioni, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo consente che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

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Come si ottiene la detassazione 2017 delle plusvalenze da cessione di terreni e cubatura? La rivalutazione dei diritti edificatori

Avv. Giorgia Ardia

20/02/2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini per la rivalutazione dei diritti edificatori dei terreni detenuti non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2017, ferma restando l’equiparazione, ai fini del trattamento fiscale, della cessione di cubatura (volumetria edificabile). Si tratta di una grossissima occasione, per creare proficuo valore economico nella circolazione dei diritti edificatori, attraverso l’incasso di liquidazioni detassate. Con questa breve guida esaminiamo entro quale termine attivarsi per ottenere il beneficio fiscale, in cosa consiste l’agevolazione, chi può ottenerla nel 2017 e come.

Riapertura dei termini per la rivalutazione di cubatura 2017

Si tratta di una grossissima occasione, confermata ancora una volta dalla legge di Bilancio, per creare proficuo valore economico nella circolazione dei diritti edificatori, attraverso l’incasso di liquidazioni detassate grazie a fortissimi bonus fiscali.

Da cogliere al volo entro il termine prorogato al 30 giugno 2017!

Quale beneficio fiscale si ottiene attraverso la rivalutazione?

L’opzione fiscale della rivalutazione con aliquota unica all’8% dei terreni e delle cubature è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso. Questo significa che, se si sceglie di applicarla, al posto di essere assoggettato ad un gettito medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% ( regime ordinario), il cedente sconterà un affrancamento secco dell’ 8% pagabile in tre comode rate.

Il risparmio fiscale si ottiene perché, sotto un profilo contabile, aumentando il valore fiscale del bene, si riduce l’eventuale plusvalenza.

In pratica, la plusvalenza in base al regime ordinario, andrebbe dichiarata ai fini delle imposte sul reddito, tra i redditi diversi ex art 67 e 68 TUIR e sarebbe tassata con aliquota IRPEF progressiva, relativa allo scaglione di riferimento.

Nell’ipotesi in cui si decida di optare per l’affrancamento, occorrerebbe pagare solo l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato e la tassazione sussisterebbe solo sull’eventuale plusvalenza eccedente questo valore.

Requisiti di accesso

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti non in regime di impresa alla data del 1° gennaio 2017 e più precisamente : terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili posseduti a titolo di :

proprietà;

nuda proprietà;

usufrutto;

enfiteusi.

NB Per il requisito dell’edificabilità occorre far riferimento al piano regolatore del Comune o ad altri strumenti urbanistici.

Sotto il profilo soggettivo, i titolari dei predetti diritti reali, per godere del beneficio fiscale devono essere:

persone fisiche;

società semplici e soggetti equiparati ex art 5 TUIR;

enti non commerciali.

Come si fa la rivalutazione ed entro quale termine concludere la perizia

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai terreni e diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio(maggiormente onerosa).

Il termine ultimo fissato per la perizia dei terreni, a differenza di quello delle quote, è prima della cessione e comunque prima del 30 giugno 2017 Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto ante 30 giugno 2017, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Come si versa l’imposta sostitutiva

Con il versamento dell’imposta sostitutiva (codice tributo F24: 8056), si perfeziona la rivalutazione, che opera dal primo momento successivo a quello del pagamento.

Tale imposta può essere versata :

in un’unica soluzione cioè e interamente versata entro il 30 giugno 2017

rateizzata in tre rate annuali di pari importo entro:

Il 30 giugno 2017 ( 1° rata)

Il 30 giugno 2018 ( 2° rata)

Il 30 giugno 2019 ( 3° rata)

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in un’ unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

Attenzione: sull’importo della seconda e della terza rata si devono sostenere anche gli interessi del 3% annuo, da versare insieme all’imposta e in mancanza del versamento di 2° e 3° rata, le somme sono iscritte a ruolo.

Rivalutazione di terreni e volumetrie già rivalutati

Nel caso in cui siano già state effettuate precedenti rivalutazioni sugli stessi beni, il contribuente dovrà ricordare di non versare l’8% per intero ma sarà possibile alternativamente:

detrarre l’imposta sostitutiva pagata nelle rivalutazioni precedenti, da quella dovuta per la rivalutazione 2017;

pagare interamente l’imposta dovuta nel 2017 e chiedere con istanza il rimborso dell’importa versata fino a 48 mesi prima.

Cosa deve fare in pratica il contribuente per ottenere l’agevolazione fiscale?

Possedere il terreno alla data del 1° gennaio 2017;

incaricare un esperto per la redazione di una perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2017 da effettuare sempre e comunque ante cessione;

versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore risultante dalla perizia entro il 30 giugno 2017, oppure pagamento in tre rate annuali di pari importo di cui la prima entro il 30 giugno 2017.

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Come si calcola la convenienza fiscale della rivalutazione di quote societarie? Il caso pratico di una Srl a socio unico

Avv. Giorgia Ardia

18/02/2017

L’opzione fiscale della rivalutazione di partecipazioni societarie su perizia giurata asseverata, consente di beneficiare della detassazione di plusvalenze generate da operazioni di cessione di quote con termine attualmente prorogato al 31 giugno 2017. Ma come si valuta la convenienza fiscale dell’affrancamento di quote? Guida al calcolo e caso pratico.

Con la novella della legge di Bilancio è stata prevista, in una prospettiva di semplificazione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva “unica” dell’8% che ha assorbito le precedenti aliquote differenziate a seconda del carattere qualificato o no della partecipazione. Ciò rende ancora più necessario procedere ad apposite verifiche preliminari per valutare l’effettiva convenienza della procedura di “affrancamento” in oggetto.

Illustriamo adesso un caso pratico relativo all’operazione di cessione di quota qualificata da parte del socio unico di una Srl (ricordiamo che all’interno delle società non quotate, la partecipazione societaria è qualificata quando di importo superiore al 20% dei diritti di voto o rappresentativa di più del 25 % del capitale sociale) : misuriamo quindi la convenienza fiscale dell’opzione raffrontandola al carico fiscale che peserebbe sul contribuente in regime ordinario.

Calcolo di convenienza: il caso pratico

Poniamo il caso della rivalutazione di una partecipazione qualificata del 100% detenuta in una S. R. L. Dal socio unico per un valore rideterminato, con apposita perizia, di 1. 000. 000 euro a fronte di un costo storico della partecipazione pari a 100. 000 euro (coincidente con il capitale sociale inizialmente versato)

Ipotizziamo che, nel caso di specie, il valore di cessione sia fatto coincidere con il valore di perizia, dunque che la quota sia venduta a 1. 000. 000 euro e calcoliamo le imposte da pagare distinguendo le due opzioni:

tassazione plusvalenza con regime ordinario ( no rivalutazione della quota)

affrancamento plusvalenza con imposta sostitutiva (si rivalutazione della quota)

TASSAZIONE IN MANCANZA DI RIVALUTAZIONE

Trattandosi di partecipazione qualificata, la plusvalenza emergente da cessione concorrerebbe alla determinazione del reddito complessivo del contribuente nella misura del 49,72%. E ipotizzando a titolo esemplificativo, l’applicazione della sola aliquota marginale IRPEF del 43%, il carico fiscale sarebbe così determinabile:

49,72% x 43% = 21,38%

Ipotesi tassazione socio unico (no rivalutazione quota)

Plusvalenza rivalutata = 1. 000. 000 (valore di cessione ipotizzato) – 100. 000 (costo storico) = 900. 000

IRPEF dovuta dal socio unico su quota non rivalutata = 900. 000 x 21,38% = 192. 420 euro

TASSAZIONE CON RIVALUTAZIONE (fermo restando la coincidenza convenzionale con il prezzo di cessione)

IMPOSTA SOSTITUTIVA su quota rivalutata = 1. 000. 000 x 8% = 80. 000 euro

NB in presenza di un valore di cessione prossimo o addirittura coincidente, come in questo caso, con quello di perizia, il carico fiscale sarebbe limitato all’imposta sostitutiva versata in presenza della rivalutazione e non saranno dovute ulteriori imposte.

In assenza di rivalutazione, per il socio qualificato la tassazione risulterebbe pari (nell’esempio proposto) al 21,38% della differenza tra il valore di cessione ed il costo storico storico/fiscale quindi è evidente che la mancata rideterminazione del valore originario non risulterebbe opportuna sotto il profilo fiscale.

Conclusione

In questo caso, l’operazione di rivalutazione della quota qualificata con affrancamento della plusvalenza risulta conveniente realizzandosi un risparmio fiscale totale di € 112. 420 e l’imposta sostitutiva di € 80. 000 sarà facoltativamente pagabile in tre comode rate.

Calcolo della convenienza fiscale della rivalutazione di quote : tabelle riepilogative

Tassazione senza rivalutazione

Capitale sociale	100. 000
Socio unico	Valore storico partecipazione	% partecipazione	Tipologia partecipazione	Imposta ordinaria
	100. 000 €	100%	qualificata	Tassazione al 49,72% + Aliquota IRPEF 43%
Socio unico	Valore di cessione	imposta ordinaria dovuta
	1. 000. 000 €	192. 420 €

Tassazione con rivalutazione

Capitale sociale	100. 000
Socio unico	Valore storico partecipazione	% partecipazione	Tipologia partecipazione	Imposta sostitutiva
	100. 000 €	100%	qualificata	8%
Socio unico	Valore partecipazione rivalutata	Imposta sostitutiva dovuta
	1. 000. 000 €	80. 000 €

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Come aderire alla rivalutazione di quote sociali, modalità di versamento dell’imposta sostitutiva e documentazione necessaria

Avv. Giorgia Ardia

17/02/2017

La rivalutazione delle partecipazioni non quotate, detenute non in regime d’impresa alla data del 1° gennaio 2017,produce potenzialmente fortissimi vantaggi fiscali in caso di cessione, riducendo o addirittura annullando l’emersione di plusvalenze tassabili ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR 917/86). Cosa fare per aderire all’opzione 2017 e non decadere dai bonus fiscali? La guida pratica.

La rivalutazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate, detenute non in regime d’impresa alla data del 1° gennaio 2017, produce potenzialmente fortissimi vantaggi fiscali in caso di cessione, riducendo o addirittura annullando l’emersione di plusvalenze tassabili ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR 917/86).

Condizioni di accesso al beneficio fiscale

Per poter godere dei fortissimi benefits fiscali dell’affrancamento di quote societarie, il contribuente dovrà:

possedere la partecipazione a titolo di proprietà o usufrutto alla data del 1 gennaio 2017;

redigere e asseverare una perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2017;

versare, in sede dichiarativa, l’imposta sostitutiva con aliquota all’8% (sia per le partecipazioni qualificate sia per le partecipazioni non qualificate).

Come versare l’imposta sostitutiva

Il versamento dell’imposta sostitutiva potrà essere effettuato alternativamente :

in un’unica soluzione (entro il 30 giugno 2017), pagandola per intero ed evitando gli interessi;

in tre rate annuali di pari importo, di cui la prima entro il 30 giugno 2017, con applicazione alle successive degli interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente.

Il codice tributo per il versamento con modello F24 è sempre l’8055.

Indicazione dell’opzione in UNICO

I dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni dovranno essere indicati nel quadro RT del modello UNICO relativo al periodo d’imposta di riferimento della rivalutazione

Questo significa che, riguardo alle plusvalenze maturate nel 2017, l’indicazione avverrà nel modello UNICO 2018 relativo al periodo d’imposta 2017

Cosa accade in caso di omessa indicazione in UNICO?

L’omessa indicazione nel Modello UNICO dei dati relativi alla rivalutazione operata integra una violazione formale con conseguente applicazione delle sanzioni previste dall’art. 8, comma 1, del D. Lgs. N. 471/1997, salvi gli effetti della rideterminazione (circolare dell’Agenzia delle entrate 15 febbraio 2013, n. 1/E).

Quali documenti conservare

Il contribuente per fruire concretamente dell’opzione agevolativa dovrà conservare, unitamente alla perizia:

i dati identificativi dell’estensore della perizia;

il codice fiscale della società periziata;

le ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva.

NB La perizia e le ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, a richiesta dell’Agenzia delle Entrate, dovranno essere esibite o trasmesse.

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Affrancamento plusvalenze da cessione di quote societarie 2017: come funziona la rivalutazione, i requisiti di ammissione e come ridurre o azzerare la tassazione.

Avv. Giorgia Ardia

17/02/2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini – blindati fino a poco tempo fa al 30 giugno 2016 – per la rivalutazione de quote non negoziate in mercati regolamentati e non detenute in regime di impresa. Si tratta di una grossissima opportunità, per ottenere risparmio lecito d’imposta sulle plusvalenze da cessione,che consente, nella prospettiva di una proficua creazione di valore economico, di ottenere una liquidazione detassata di impatto superiore a polizze assicurative e fondi pensionistici. Vediamo fino a quando è possibile aderire e chi può farlo, come funziona la rivalutazione, e come ridurre o azzerare la tassazione.

Riapertura dei termini per la rivalutazione di partecipazioni 2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini – blindati fino a poco tempo fa al 30 giugno 2016 – per la rideterminazione del costo o valore d’acquisto delle partecipazioni di società di capitali (Srl – Spa – Sapa) non negoziate in mercati regolamentati,che siano detenute, non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2017.

Si tratta di una grossissima opportunità, confermata ancora una volta, per ottenere risparmio lecito d’imposta sulle plusvalenze da cessione, che consente, nella prospettiva di una proficua creazione di valore economico, di ottenere una liquidazione detassata di impatto superiore a polizze assicurative e fondi pensionistici.

Da cogliere al volo entro il termine prorogato al 30 giugno 2017!

Come funziona il meccanismo della rivalutazione e come si produce il beneficio fiscale?

Il sistema della rivalutazione di quote societarie ex articolo 1, commi 887 e 888 della Legge n. 208 del 28 dicembre 2015, attraverso lo smobilizzo agevolato della partecipazione, consente in sostanza di “affrancare” la plusvalenza generata dalla cessione delle quote (comprese le ipotesi di permuta) attraverso uno scambio tra gettito fiscale immediato e risparmio fiscale futuro.

In pratica consiste di optare per la corresponsione di una conveniente imposta sostitutiva “secca” con aliquota all’8% applicabile sul valore di acquisto della partecipazione (qualificata e non) rivalutato con apposita perizia giurata di stima, in luogo, di quelle di gran lunga più onerose del 49, 72% per le partecipazioni qualificate e del 26% per quelle non qualificate, che andrebbero a tassare maggiormente la plusvalenza in regime ordinario con aggiunta dell’aliquota IRPEF del rispettivo scaglione.

La rivalutazione della quota determina dunque una “sterilizzazione” della tassazione dei plusvalori emergenti in sede di trasferimento della stessa, i quali diversamente, rientrerebbero nel regime di imposta ex art. 67 e 68 del TUIR. Il risultato finale è quello di generare un carico fiscale ridotto o addirittura di annullarlo

Requisiti di ammissione alla procedura di rivalutazione delle partecipazioni:

Requisiti soggettivi: i titolari delle quote devono essere:

persone fisiche

società semplici e soggetti equiparati ex art 5 TUIR

enti non commerciali;

Requisiti oggettivi: le partecipazioni

devono essere detenute alla data del 1° gennaio 2017,

devono rappresentare beni per operazioni estranee all’attività di impresa

non devono essere relative a società quotate in borsa.

La perizia giurata di stima : come ridurre o azzerare la tassazione

Il valore “fiscale” ai fini del computo della plusvalenza va determinato con apposita perizia giurata di stima redatta entro il 30 giugno 2017 ai sensi dell’art. 64 del c. P. C. Da un professionista abilitato (dottori commercialisti ovvero ragionieri, periti commerciali o revisori contabili, iscritti agli appositi albi) e sostituisce il costo di acquisto al lordo degli oneri incrementativi.

Tecnicamente, dal prezzo di vendita della quota si sottrae il valore periziato, annullando, nell’ipotesi in cui il prezzo di vendita venga fatto coincidere con il valore stimato, o comunque riducendo la plusvalenza latente generatasi.

NB Se il prezzo di cessione della partecipazione rivalutata risulti inferiore al valore di perizia, la minusvalenza realizzata non avrà rilevanza fiscale per il cedente.

Attenzione Il costo rivalutato è utilizzabile unicamente ai fini della determinazione dei redditi diversi, quali le plusvalenze derivanti dalla cessione delle partecipazioni, ma non per la determinazione dei redditi di capitali, quali quelli derivanti a seguito di recesso, esclusione del socio o liquidazione della società.

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Assegnazione di beni “non proporzionale” alle quote societarie. Guida ai meccanismi di riequilibrio con caso pratico e risparmio d’imposta fino al 100% per il socio assegnatario.

Avv. Giorgia Ardia

16/02/2017

In linea di principio l’operazione di assegnazione di beni ai soci, che consente di assoggettare a tassazione premiale l’estromissione degli asset societari dall’attivo patrimoniale con imposta sostitutiva ad aliquota agevolata ( 8%), dovrebbe rispettare le quote di partecipazione dei soci assegnatari. Tuttavia nella prassi è difficile che ciò accada subito e in misura esatta. Cosa fare allora per ripristinare l’equilibrio sociale in caso di assegnazione non proporzionale? Esaminiamo un caso pratico e accertiamo quanto può risparmiare fiscalmente il socio assegnatario del bene con rimborso di capitale.

Come si pianifica l’assegnazione di beni ai soci “proporzionale alle quote”

In linea di principio l’operazione di assegnazione di beni ai soci che consente di assoggettare a tassazione premiale l’estromissione degli asset societari dall’attivo patrimoniale con imposta sostitutiva ad aliquota agevolata ( 8%), dovrebbe rispettare le quote di partecipazione dei soci assegnatari. Tuttavia nella prassi è difficile che ciò accada subito e in misura esatta.

Per ripristinare l’equilibrio societario “alterato” dalle asimmetrie generate dalle operazioni traslative dei beni immobili da società di capitali, sarà possibile :

per l’assegnazione da società in liquidazione (ipotesi naturale) assegnare anche poste del passivo a taluni soci per conguagliare il diverso valore dei beni dell’attivo;

in caso di assegnazione per l’impresa in normale funzionamento, eseguire una assegnazione di capitale non proporzionale cui consegue la variazione delle quote di partecipazione dei soci alla società. ( assegnazione in sede di riduzione di capitale sociale);

Nella seconda opzione, occorre che la scelta di una riduzione non proporzionale del capitale sia assunta all’unanimità dei soci per superare il contrario disposto dell’articolo 2482-quater del codice civile (applicabile alle sole delibere adottate a maggioranza).

In sintesi è legittimo, con il consenso di tutti i soci, sia nell’ipotesi di riduzione reale ( volontaria) che in quella per perdite (obbligatoria), deliberare la riduzione del capitale in misura non proporzionale rispetto alle singole partecipazioni, modificando in modo “asimmetrico” le percentuali di partecipazione dei singoli soci.

In alternativa è necessario che il socio che si vede assegnato un bene non proporzionale alla quota detenuta esegua precedentemente un versamento in conto capitale che riequilibri il rapporto societario.

Il caso pratico di una Srl

La società Omega Srl detiene due beni immobili che chiamiamo A e B iscritti nell’attivo patrimoniale rispettivamente con il valore di 50 e di 30 e intende assegnarli rispettivamente ai soci Tizio e Sempronio partecipanti ciascuno al capitale sociale per il 50%. Posta la mancanza di passività, il netto patrimoniale ammonta a 80. Se la società procedesse all’assegnazione a Tizio dell’immobile A e a Caio dell’immobile B non ci sarà in partenza proporzione rispetto alle quote detenute. Come si può riequilibrare l’operazione di assegnazione? Il socio Tizio potrà eseguire un versamento in conto capitale per l’importo di 20 ( pari allo scarto tra i due valori immobiliari). In tal modo attraverso tale versamento , il socio Caio riceverà da un lato l’immobile per 30 e in misura addizionale liquidità per 20 per un totale di 50 , importo esattamente corrispondente a quanto ricevuto in assegnazione (per il solo immobile) da Tizio. Si otterrà così un’assegnazione proporzionalmente corretta.

Risparmio fiscale fino al 100% per il socio assegnatario con rimborso di capitale

NB Se l’assegnazione immobili venga posta in essere a fronte di rimborso del capitale o di riserve di capitale, in capo al socio non maturerà alcun reddito tassabile se il costo fiscale della partecipazione, benché ridotto di un ammontare pari al valore (anche catastale) del bene assegnato, non si annulli. Il socio non realizzerà una nuova materia imponibile in quanto riceverà in restituzione in natura meno di quanto (o esattamente quanto) aveva apportato/conferito in conto capitale. In altri termini il differenziale tra valore attuale dell’immobile e costo fiscale della partecipazione rilevante quale eccedenza tassabile, non sussisterà e, anche qualora si realizzasse parzialmente e in misura ridotta, il prelievo in capo al socio risulterà solo eventuale perché neutralizzato in tutto o in parte da quanto pagato dalla società con imposta sostitutiva.

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