Guida fiscale alla Cedolare Secca, come applicarla e quando conviene

Con l’entrata in vigore del Modello 730/2025, cambiano le regole per chi affitta immobili a breve termine, anche per pochi giorni all’anno. Le locazioni brevi – ossia i contratti inferiori a 30 giorni stipulati da privati – sono sempre più diffuse grazie a piattaforme come Airbnb o Booking, ma richiedono oggi una gestione fiscale più attenta e consapevole.

Tra le principali novità, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto nuove istruzioni per dichiarare i redditi da locazioni brevi, rendendo obbligatoria l’indicazione dei canoni percepiti anche se già assoggettati a ritenuta tramite intermediari. Inoltre, viene confermata la possibilità di scegliere la cedolare secca al 21%, un regime fiscale agevolato che consente di pagare meno tasse, evitando IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.

In questo articolo scoprirai tutto ciò che ti serve per affittare in regola e risparmiare sulle imposte, dalle novità del 730/2025 per le locazioni brevi alla convenienza della cedolare secca, passando per gli adempimenti fiscali da rispettare, le istruzioni pratiche per compilare correttamente il modello e utili esempi numerici per calcolare il risparmio effettivo.

Modello 730/2025

Il Modello 730/2025 introduce alcune importanti novità per chi effettua locazioni brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Si tratta di una forma di locazione sempre più diffusa, soprattutto grazie alle piattaforme digitali come Airbnb, che ormai fanno parte della gestione ordinaria di molti piccoli proprietari.

La novità principale riguarda l’obbligo di indicare in dichiarazione tutti i redditi derivanti da locazioni brevi, anche se gestiti da intermediari o piattaforme online che agiscono come sostituti d’imposta.

Una delle modifiche più rilevanti inserite nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per il 730/2025, pubblicate a marzo, è l’introduzione di un nuovo campo dedicato proprio ai canoni percepiti da locazioni brevi, con la possibilità di scegliere direttamente l’opzione per la cedolare secca al 21%, evitando l’assoggettamento all’IRPEF progressiva.

In pratica, chi ha affittato un immobile per periodi inferiori a 30 giorni potrà inserire questi redditi nella sezione “Redditi fondiari”, specificando la natura del contratto e l’opzione fiscale scelta.

Inoltre, viene chiarito che non è più possibile evitare la dichiarazione di questi redditi anche nel caso in cui il canone sia stato già tassato alla fonte da una piattaforma online (ad esempio Airbnb): il reddito va comunque riportato nel 730, anche se il prelievo è già avvenuto, proprio per garantire una corretta tracciabilità fiscale.

Cedolare secca 2025

La cedolare secca rappresenta una forma alternativa e semplificata di tassazione sui redditi derivanti da locazione, che consente di evitare l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali, applicando invece un’imposta sostitutiva con aliquota fissa. Per le locazioni brevi, l’aliquota prevista anche nel 2025 rimane al 21%, e l’opzione può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi con il Modello 730.

Nel caso specifico delle locazioni brevi non superiori a 30 giorni, la cedolare secca può essere applicata anche quando il contratto viene gestito tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali. Tuttavia, a partire dal 2024 (e quindi con effetto sulla dichiarazione 2025), il legislatore ha stabilito che l’opzione per la cedolare secca deve essere esplicitata chiaramente nella dichiarazione anche se il reddito è già stato assoggettato a ritenuta d’acconto dall’intermediario. Questo per evitare fenomeni di doppia imposizione o errori nei calcoli.

Inoltre, la cedolare secca non comporta il pagamento di imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, a condizione che si tratti di immobili a uso abitativo e che l’opzione sia esercitata per intero. Un vantaggio non trascurabile per chi vuole massimizzare la redditività dei propri immobili senza appesantimenti burocratici.

Attenzione però: la cedolare non è sempre esercitabile. Ad esempio, non può essere scelta se il proprietario è una società o se si affittano più di quattro appartamenti, in tal caso si rientra nell’attività imprenditoriale e non nella locazione breve privata.

Requisiti e limiti

La cedolare secca è un regime opzionale che non tutti possono utilizzare: è pensato per le persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo al di fuori dell’attività d’impresa. Questo significa che non è accessibile a società, enti o soggetti titolari di partita IVA che operano nel settore immobiliare in modo professionale.

Ecco i requisiti principali per poter accedere alla cedolare secca nel 2025:

• Soggetto locatore: deve essere una persona fisica.
• Società di persone, di capitali, enti o cooperative: escluse.
• Tipo di immobile: solo immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, esclusa A10 – uffici).
• Tipologia di contratto: ammessi tutti i contratti abitativi, inclusi affitti brevi (max 30 giorni), purché non imprenditoriali.
• Numero massimo di immobili affittati a breve termine: 4. Superato questo limite, si presume attività imprenditoriale.
• Contratti con inquilini in regime d’impresa o con uso diverso dall’abitazione: non ammessi alla cedolare secca.

Inoltre, per le locazioni brevi tramite piattaforme online, è importante che:

• il locatore resti una persona fisica, senza attività imprenditoriale;

• non siano forniti servizi accessori “alberghieri” (pulizie giornaliere, colazione, reception, ecc.), che trasformerebbero l’attività in una forma di impresa turistica.

Novità 2025: è confermata l’incompatibilità tra cedolare secca e attività imprenditoriale. Questo è particolarmente rilevante per chi affitta diversi appartamenti o opera con continuità e sistematicità: in questi casi, potrebbe essere necessaria l’apertura della partita IVA e il passaggio a un regime fiscale ordinario.

Obblighi fiscali

Affittare un immobile a uso turistico o transitorio per periodi inferiori a 30 giorni può sembrare semplice, ma comporta diversi obblighi fiscali e comunicativi, ancora più stringenti con l’introduzione delle nuove regole per il Modello 730/2025.

Il primo obbligo fondamentale è la registrazione del contratto solo se supera i 30 giorni complessivi con lo stesso inquilino, altrimenti non è richiesta la registrazione, né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve comunque essere redatto in forma scritta, anche per eventuali controlli fiscali.

Un altro adempimento cruciale è la comunicazione alla Questura dei dati degli ospiti, obbligatoria entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale “Alloggiati Web”, anche per una sola notte di permanenza. La mancata comunicazione può comportare sanzioni penali, anche se l’affitto è occasionale.

Sul piano fiscale, il reddito derivante da locazione breve deve essere riportato nel quadro B del Modello 730, indicando:

• il codice identificativo dell’immobile,

• i giorni di locazione,

• il canone lordo percepito,

• e l’eventuale opzione per la cedolare secca.

Nel caso in cui l’incasso avvenga tramite una piattaforma digitale, sarà quest’ultima a effettuare una ritenuta del 21% come acconto o imposta sostitutiva. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, questi redditi vanno comunque dichiarati, e l’importo già trattenuto sarà detratto dal calcolo dell’imposta finale.

Infine, è importante conservare la documentazione relativa ai pagamenti, ai contratti e alle comunicazioni, almeno per 5 anni, per eventuali controlli dell’amministrazione finanziaria.

Vantaggi fiscali

La cedolare secca continua a rappresentare, anche nel 2025, una delle soluzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta immobili a uso abitativo con contratti di breve durata. Scegliere questo regime permette al contribuente di pagare un’imposta sostitutiva pari al 21% sul canone lordo incassato, evitando l’applicazione dell’IRPEF progressiva, che spesso può superare il 30% nelle fasce di reddito medio-alte. Questo significa, in pratica, un risparmio fiscale concreto per chi ha altri redditi e rischierebbe di salire di scaglione IRPEF.

Un altro vantaggio importante è l’esonero da imposta di registro e di bollo: se si opta per la cedolare secca, anche nel caso delle locazioni brevi, non è dovuta l’imposta di registro sul contratto né quella di bollo sulle ricevute. Inoltre, non c’è obbligo di registrazione del contratto se non supera i 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, riducendo ulteriormente la burocrazia.

Dal punto di vista della gestione amministrativa, il regime della cedolare secca è semplice da applicare: non richiede l’apertura della partita IVA e può essere utilizzato anche da chi affitta saltuariamente, purché resti nei limiti previsti dalla legge (massimo 4 immobili e non attività imprenditoriale).

Infine, in caso di ritenuta già effettuata dalla piattaforma intermediaria, come Airbnb, il contribuente può considerare tale ritenuta come imposta a titolo definitivo, se ha scelto la cedolare secca: questo elimina qualsiasi ulteriore saldo da versare, semplificando la dichiarazione dei redditi.

Come compilare il Modello 730/2025

Compilare correttamente il Modello 730/2025 in presenza di locazioni brevi è fondamentale per evitare accertamenti e ottimizzare la tassazione. La sezione da utilizzare è il Quadro B – Redditi dei fabbricati, dove andranno indicati i dati relativi all’immobile locato, al periodo di locazione e ai canoni percepiti.

Per ogni immobile concesso in locazione breve, bisogna:

1. Inserire il codice catastale e l’identificativo catastale dell’immobile;

2. Specificare il periodo dell’anno in cui è stato affittato (giorni effettivi di locazione);

3. Riportare il canone lordo percepito;

4. Indicare il codice “D” per locazione breve (come da istruzioni ufficiali 2025);

5. Barrare l’apposita casella per l’opzione della cedolare secca, se scelta.

Nel caso in cui il canone sia stato gestito da una piattaforma (come Airbnb), bisogna indicare anche l’eventuale ritenuta del 21% già applicata: questo importo verrà riportato nel quadro F, sezione V, tra le ritenute subite, e verrà sottratto dal calcolo dell’imposta dovuta.

È bene anche verificare la corrispondenza dei dati con la Certificazione Unica eventualmente ricevuta dall’intermediario. Se la piattaforma ha agito da sostituto d’imposta, il contribuente potrà trovare questi redditi precompilati nel proprio 730, ma è sempre consigliabile controllare e integrare le informazioni mancanti.

Infine, per chi presenta il 730 tramite CAF o commercialista, è importante fornire tutta la documentazione: contratti, ricevute, movimenti bancari e CU da piattaforme. Una buona compilazione è la miglior difesa contro errori e contestazioni future.

Aspetti fiscali

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato e sostitutivo, pensato per semplificare la tassazione degli affitti a uso abitativo. In pratica, chi la sceglie paga un’imposta unica sul canone percepito, sostituendo l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, e l’imposta di registro e di bollo. Nel 2025, l’aliquota prevista per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) è del 21% fisso sul canone lordo, indipendentemente dal reddito complessivo del locatore.

Dal punto di vista fiscale, la cedolare secca:

• Non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, quindi non fa “salire di scaglione”;

• È esente da addizionali regionali e comunali;

• Elimina l’obbligo di versare l’imposta di registro (che normalmente è del 2% annuo del canone) e quella di bollo (16 euro ogni 4 facciate del contratto).

L’imposta è sostitutiva anche se il contratto è di breve durata e non registrato, purché rientri nei casi previsti dalla normativa. Il pagamento della cedolare avviene in autoliquidazione tramite modello F24 (per chi presenta il modello Redditi) oppure tramite conguaglio nel 730, con eventuale trattenuta in busta paga se il 730 è presentato tramite sostituto d’imposta.

Un altro aspetto importante riguarda le ritenute operate dagli intermediari (come Airbnb o Booking): se viene applicata la ritenuta del 21%, il contribuente potrà detrarla dall’imposta dovuta, indicando l’importo nella sezione apposita del modello 730.

Tuttavia, la cedolare secca non dà diritto a deduzioni o detrazioni tipiche dell’IRPEF ordinaria (es. detrazione per lavori di ristrutturazione sull’immobile affittato), ed è incompatibile con la possibilità di dedurre spese o costi legati alla locazione.

Esempi pratici

Vediamo ora con alcuni casi pratici quanto si può risparmiare utilizzando la cedolare secca al 21% rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF con scaglioni progressivi.

Esempio 1 – Proprietario con reddito medio

• Reddito complessivo da lavoro: 35.000 €

• Canoni percepiti da locazione breve nel 2024: 6.000 €

Scenario A – Tassazione ordinaria IRPEF:

• I 6.000 € si sommano al reddito complessivo.

• Parte di questi cade nello scaglione del 35%.

• Tasse da pagare sui canoni: circa 2.100 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta fissa sui 6.000 €: 1.260 €

• Risparmio fiscale: circa 840 €

Esempio 2 – Proprietario con reddito alto

• Reddito da lavoro o pensione: 60.000 €

• Locazione breve percepita: 8.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria:

• Questi canoni vengono tassati allo scaglione massimo (43%).

• Tasse da pagare sui canoni: circa 3.440 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta sostitutiva sui canoni: 1.680 €

• Risparmio fiscale: 1.760 €

Esempio 3 – Proprietario con reddito basso

• Reddito annuo complessivo: 12.000 €

• Canoni da locazione breve: 5.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria (23%) + no detrazioni aggiuntive:

• Tasse su canoni: circa 1.150 €

Scenario B – Cedolare secca 21%:

• Imposta: 1.050 €

• Risparmio limitato ma gestione semplificata (niente imposta di registro, niente bollo).

Considerazioni finali

La gestione fiscale delle locazioni brevi nel 2025 richiede maggiore attenzione, ma offre anche strumenti vantaggiosi per chi sceglie di affittare in modo trasparente e regolare. Il Modello 730/2025 introduce nuove modalità per dichiarare i redditi derivanti da affitti brevi e chiarisce definitivamente l’importanza di riportare in dichiarazione anche i canoni già tassati tramite piattaforme.

In questo contesto, l’opzione per la cedolare secca al 21% si conferma una soluzione ideale per molti proprietari: semplice, conveniente e perfettamente legale. Permette di alleggerire il carico fiscale, evitare l’IRPEF progressiva, saltare imposte accessorie come registro e bollo, e di dichiarare il tutto con facilità attraverso il 730.

Abbiamo visto come funziona, chi può accedervi, quali obblighi sono da rispettare e quanto si può risparmiare davvero, attraverso esempi numerici e casi concreti.

Affittare oggi non significa solo guadagnare: significa anche gestire correttamente il proprio reddito, evitando sanzioni e sfruttando tutte le agevolazioni disponibili.

Affidarsi a un commercialista esperto o a una consulenza fiscale specializzata può fare la differenza: la normativa è chiara, ma in continua evoluzione. Con le giuste informazioni e un approccio strategico, la locazione breve può diventare una fonte di reddito stabile, redditizia e fiscalmente ottimizzata.