Compravendita immobiliare simulata

Nell’ambito del diritto societario e fiscale, la fattispecie della compravendita immobiliare simulata in un conferimento d’azienda è oggetto di frequenti contestazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria. In tali ipotesi, l’Erario ritiene che l’operazione reale sia una cessione di beni immobili, anziché un conferimento, con il conseguente assoggettamento a tassazione in capo al socio conferente delle plusvalenze maturate.

Disciplina normativa

La disciplina di riferimento è rinvenibile nell’articolo 23 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), il quale stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili detenuti oltre il periodo minimo di comporto sono soggette a imposta sul reddito. L’articolo 17 del medesimo decreto, invece, disciplina il conferimento d’azienda, stabilendo che tale operazione non genera plusvalenze per il socio conferente.

Abuso del diritto

L’Amministrazione Finanziaria, al fine di contrastare fenomeni di elusione fiscale, contesta la sussistenza dell’abuso del diritto ex articolo 37-bis del D.P.R. n. 633/1972 (Statuto dei Contribuenti) quando l’operazione economica posta in essere abbia il principale scopo di eludere il pagamento delle imposte.

Nel caso specifico della compravendita immobiliare simulata in un conferimento, l’Erario ritiene che la forma giuridica adottata (conferimento) non corrisponda alla sostanza economica dell’operazione (cessione di beni immobili), con il precipuo intento di fruire della non imponibilità fiscale prevista per i conferimenti.

Giurisprudenza di riferimento

La giurisprudenza di legittimità e di merito si è consolidata nel ritenere che la configurabilità dell’abuso del diritto nella fattispecie in esame debba essere valutata alla luce di una serie di indizi sintomatici, tra cui:

• Mancanza di effettiva funzionalità del conferimento: l’operazione di conferimento non deve apportare alcuna reale modifica alla struttura societaria o all’attività d’impresa;
• Previa o contestuale cessione della quota di partecipazione: il socio conferente, contestualmente o poco prima del conferimento, cede la propria quota di partecipazione nella società conferitaria;
• Prezzo di conferimento non congruo: il valore attribuito ai beni immobili conferiti risulta significativamente inferiore al loro valore di mercato;
• Mancanza di valide ragioni economiche per il conferimento: l’operazione di conferimento non è giustificata da reali motivi imprenditoriali.

Onere probatorio

L’onere della prova circa la sussistenza dell’abuso del diritto grava sull’Amministrazione Finanziaria, la quale deve dimostrare, in modo rigoroso e preciso, che l’operazione posta in essere abbia effettivamente avuto come principale scopo quello di eludere il pagamento delle imposte.

Tutela del contribuente

Al fine di tutelare il contribuente da possibili accertamenti arbitrari, è opportuno sottolineare che la mera configurabilità di indizi sintomatici di abuso del diritto non è sufficiente per ritenere integrato il reato. L’Amministrazione Finanziaria, infatti, deve fornire una prova rigorosa e puntuale che dimostri la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi dell’abuso del diritto.

Conclusioni

La fattispecie della compravendita immobiliare simulata in un conferimento d’azienda è un tema complesso e controverso, oggetto di frequenti contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. La valutazione della sussistenza dell’abuso del diritto deve essere effettuata caso per caso, alla luce di una attenta analisi degli elementi concreti e delle specifiche circostanze di ciascuna fattispecie. È consigliabile, pertanto, avvalersi della consulenza di un professionista esperto in materia, al fine di tutelare i propri diritti e di evitare spiacevoli contestazioni da parte dell’Erario.