Con questa guida pratica illustriamo le istruzioni operative che, dal 1 giugno 2017, gli intermediari delle locazioni turistiche e di affitti “mini”, anche se gestori di portali web, dovranno osservare per non incorrere in rischiose e pesanti sanzioni fiscali e preservare al meglio la redditività del proprio Business.
Sommario
Per contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale ed arginare gli introiti a nero dannosi per la nostra economia in questo peculiare settore, la manovra correttiva della Legge di Stabilità 2017, all’articolo 4 del DL 50/2017 ha regolato nello specifico la tassazione per gli affitti brevi su case, appartamenti o stanze, (tipologie di locazione che notoriamente vengono concluse sul sito della multinazionale americana “Airbnb”).
Fino a poco tempo fa, le locazioni brevi (definite sul piano fiscale in un massimo di 30 giorni, sino al quale non era obbligatoria la registrazione) non assolvevano ad una funzione residenziale pertanto non rientravano nella disciplina della legge 431/98 ma erano soggette soltanto alle disposizioni codicistiche ex art 1571 e seguenti del codice civile (oltre al codice del turismo) e caratterizzate dalla massima libertà contrattuale e flessibilità fiscale che ha lasciato spazio a larghi abusi.
Cosa sono gli affitti brevi
La nuova norma definisce “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d’impresa), “direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. Quindi, la locazione può essere solo tra “privati”.
Ne deriva che se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva.
Che tassa si paga dal 1 giugno 2017?
A decorrere dal 1 giugno, per tutti gli intermediari nei contratti di affitto breve, a prescindere dalla modalità di esercizio della relativa attività, quindi sia che la stessa avvenga su portali web o tramite agenzie immobiliari “fisiche” o di intermediazione, scatta l’obbligo della “tassa Airbnb” cioè tali soggetti saranno tenuti al versamento della cedolare secca con aliquota al 21% (l’imposta speciale che sostituisce l’IRPEF e l’imposta di registro) come previsto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo 23/2011.
N. B. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre proposto l’estensione dell’operatività di tale tassa anche alle attività di B&B occasionale, comprensiva di servizi accessori attualmente inquadrati nella categoria di redditi diversi.
Attenzione: si tratta di una tassa che non va versata dai contribuenti locatari ma dai sostituti d’imposta! La ritenuta trova sempre applicazione, anche se il proprietario non intende avvalersi della tassazione sostitutiva ma sceglie quella ordinaria sobbarcandosi la più onerosa aliquota minima IRPEF al 23%. Se il proprietario desidera “assorbire” l’intera tassazione all’interno della cedolare dovrà esercitare l’apposita opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si è prodotto il reddito da assoggettare a cedolare (circolare n°26 del 1° giugno 2011 dell’agenzia delle Entrate).
Sanzioni per gli intermediari in caso di inadempimento
L’intermediario inadempiente è soggetto a sanzioni pecuniarie che oscillano da € 250 ad € 2. 000.
Inoltre gli intermediari inadempienti che non hanno provveduto a tramettere i dati di contratti di locazione breve saranno sottoposti a sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto a titolo di ritenuta.
Istruzioni operative 2017 per gli intermediari di contratti brevi
Dunque, sebbene per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni non sia obbligatoria la registrazione, i canoni riscossi andranno comunque tassati, con l’eventuale opzione per la cedolare secca e la previsione di controlli fiscali più severi e nuove procedure.
In sintesi, i gestori di tali portali e delle agenzie di intermediazione dovranno:
1) comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di affitto breve conclusi attraverso i servizi offerti dagli stessi (un provvedimento dell’agenzia delle Entrate entro il 25 luglio 2017, definirà le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione);
2) trattenere, in qualità di sostituti di imposta, dai proventi della locazione corrisposti, la ritenuta del 21% e versarla con le modalità di cui all’articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24 con i codici tributo che saranno comunicati dall’Agenzia delle Entrate:
a) nell’ipotesi in cui il proprietario avesse optato per la cedolare la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e lo stesso dovrà pagare altro;
b) in caso di conservazione del regime ordinario, tale ritenuta rileverà come versamento a titolo d’acconto e il proprietario dovrà considerarlo all’interno della dichiarazione dell’IRPEF dovuta per quell’anno;
3) rilasciare a chi affitta (quindi al proprietario) la Certificazione Unica (CU) annualmente con gli importi percepiti e le ritenute effettuate a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al Fisco.
Attenzione: la cedolare è applicabile anche ai proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni; In tale caso farebbero parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione ordinaria.