Il meccanismo agevolativo del “Prezzo-Valore”, che non risulta ancora adeguatamente conosciuto, merita di essere illustrato con chiarezza per “mettere sotto gli occhi” dei contribuenti uno strumento fiscale il quale, nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, consentente di realizzare un consistente risparmio d’imposta. Con questa guida accertiamo se il valore catastale (in genere più vantaggioso di quello di mercato) applicabile in base a tale sistema opzionale, possa operare anche nei casi di assegnazione di beni ai soci, ottenendo un forte risparmio addizionale; esaminiamo inoltre quali vantaggi pratici ne derivano anche in punto di accertamenti dell’agenzia delle Entrate e come ottenere questa “agevolazione nell’agevolazione”.
Il sistema del “prezzo-valore”
Il meccanismo agevolativo del “Prezzo-Valore”, che non risulta ancora adeguatamente conosciuto, merita di essere illustrato con chiarezza per “mettere sotto gli occhi” dei contribuenti uno strumento fiscale il quale, nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, consente di realizzare un consistente e risparmio d’imposta. Con questa guida accertiamo se il valore catastale (in genere più vantaggioso di quello di mercato) applicabile in base a tale sistema opzionale, possa operare anche nei casi di assegnazione di beni ai soci, ottenendo un forte risparmio addizionale; esaminiamo inoltre quali vantaggi pratici ne derivano anche in punto di accertamenti dell’agenzia delle Entrate e come ottenere questa “agevolazione nell’agevolazione”.
Assegnazione agevolata dei beni ai soci e Benefits fiscali
La tassazione agevolata con imposta sostitutiva delle plusvalenze derivanti dall’assegnazione (o dalle cessioni) di beni ai soci, rappresenta una delle più interessanti novità introdotte dalla Legge di stabilità 2016.
Questa opzione fiscale, disciplinata dall’art. 1, commi 115-120, delle Legge citata, si pone l’obiettivo di rendere più conveniente l’estromissione dall’attivo patrimoniale di società di persona e società di capitali, dei beni non strumentali all’attività d’impresa. (vedi precedenti divulgazioni)
I relativi benefits fiscali hanno un fortissimo impatto anche sulle imposte indirette, eventualmente dovute a seguito della cessione/assegnazione, quali l’imposta di registro e le imposte ipocatastali.
La norma in esame prevede che le plusvalenze in questione siano tassate con imposta sostitutiva dell’Ires/Irpef e dell’Irap. Con aliquota pari all’8% per le sole società operative (cioè per le società che non risultino società di comodo in base alla normativa vigente)
Applicabilità del valore catastale alle ipotesi di assegnazione di beni con il sistema del “prezzo valore” : un’agevolazione nell’agevolazione
In caso di assegnazione, la plusvalenza, da tassare con imposta sostitutiva, è pari alla differenza tra valore normale del bene, determinato secondo le regole dettate dall’art. 9 del Tuir, e il costo fiscale del bene. Il concetto di plusvalenza civilisticamente evoca una differenza positiva tra il valore normale dei beni assegnati e costo non ammortizzato dei beni assegnati.
Tuttavia per gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la norma consente di determinare il valore normale con le regole previste per il calcolo del valore catastale ai sensi dell’art. 52, comma 4, del D. P. R. 131/1986 cioè con il sistema analogo a quello del cosiddetto “prezzo valore” operante in deroga alla disciplina di cui all’articolo 43. Quindi, in sintesi. è possibile utilizzare in luogo del valore normale (valore venale in comune commercio) il valore catastale dell’immobile.
Infatti a decorrere dal primo gennaio 2006, è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito o comunque valore di mercato indicato nell’atto.
Questa previsione rappresenta un beneficio aggiuntivo rispetto a quello già previsto dall’opzione dell’assegnazione agevolata, in quanto solitamente il valore catastale degli immobili è inferiore a quello “normale” (che nei trasferimenti a titolo oneroso equivale al corrispettivo pattuito e indicato nell’atto)
L’operatività del sistema del prezzo – valore anche per le assegnazione di beni ai soci deriva dal suo ambito oggettivo di applicazione che comprende oltre alle “cessioni” in senso tecnico anche agli altri atti traslativi della proprietà (oltre che quelli traslativi e costitutivi di diritti parziari di godimento) dunque anche le ipotesi di estromissione di beni immobili in assegnazione al soggetto persona fisica come quelli rientranti nel regime dell’assegnazione agevolata.
Nello specifico il meccanismo del prezzo valore si applica ai trasferimenti soggetti ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e a cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).
Quadro delle imposte degli atti (Registro, Ipotecaria & Catastale) in caso di assegnazione di beni immobili ai soci
Ai sensi del DPR n. 131 del 1986, articolo 4 lettera a) della tariffa allegata, quando l’assegnazione dei beni ai soci non è soggetta ad Iva è soggetta a registro nella misura ordinaria, ridotta alla metà per l’agevolazione in punto di assegnazione , con le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Con riferimento ai beni immobili di natura residenziale di conseguenza risulteranno applicabili a seconda della qualifica del socio recedente/assegnatario:
il prezzo valore;
le agevolazioni prima casa;
l’agevolazione dell’1% (per le società di trading immobiliare).
NB Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti “induttivi” non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale “corrispettivo pattuito”
Base imponibile del bene nel regime di assegnazione agevolata di beni ai soci
In conclusione, ai fini del calcolo della plusvalenza che godrà dell’agevolazione grazie all’applicazione dell’imposta sostitutiva, la base imponibile in caso di assegnazione di beni ai soci, potrà essere costituita alternativamente dal:
valore normale del bene immobile ( valore di mercato) al netto del costo fiscale;
valore catastale ( prezzo-valore) al netto del costo fiscale ( in genere più vantaggioso e produttivo di un risparmio addizionale d’imposta)
Come ottenere il “beneficio nel beneficio”
Per utilizzare il valore catastale sarà necessaria l’esplicita richiesta del beneficio al notaio ,che risulti opportunamente dall’atto di assegnazione (ocessione dell’immobile)
Quindi, in linea di principio,ai fini e per effetto del beneficio fiscale del prezzo – valore, il contribuente:
indicherà il “prezzo” reale pattuito ( o cmq il valore di mercato in caso di assegnazione )
otterrà una riduzione degli onorari notarili al 30%;
pagherà le imposte solo sul valore dell’immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale “valutazione automatica”
non avrà un reddito tassabile determinato sulla base della “spesa” effettuata per l’acquisto dell’immobile
non si esporrà ad eventuali verifiche dell’Agenzia delle Entrate in quanto gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi ex art 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600 non potranno essere effettuati.
NB Nella logica dell’assegnazione dei beni ai soci, le agevolazioni non vengono meno nel caso in cui valore catastale o il valore normale siano inferiori al costo fiscale, non essendovi quindi, in tale circostanza, la necessità di assolvere l’imposta sostitutiva.
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