Esaminiamo il sintesi, il caso frequente di una società di capitali che acquista il terreno (area edificale) da un privato con permuta di immobile futuro non ancora esistente.
Permuta: Aree edificabili a fronte di immobili da costruirsi
Esaminiamo il sintesi, il caso frequente di una società di capitali che acquista il terreno (area edificale) da un privato con permuta di immobile futuro non ancora esistente.
La risoluzione 460210 del 1989 ha esaminato la fattispecie costituita dalla cessione di un terreno edificabile di proprietà di una persona fisica, non soggetto Iva, in cambio della costruzione di alcuni appartamenti, riconoscendo a tale operazione il carattere di permuta, anche se il requisito soggettivo (esercizio di impresa) non è riconoscibile al cedente del terreno, poiché questi è un privato.
Tuttavia, tale particolarità non inficia il carattere dell’operazione; pertanto, “i due beni dati in permuta sono da assoggettare autonomamente alle imposte relative (Iva e registro)”. In tal modo, a norma del comma 2 dell’articolo 40 del Dpr 131/86, l’imposta di registro sarà applicata alla cessione non soggetta a Iva, secondo il principio di alternatività dei due tributi.
Tuttavia, nella fattispecie descritta, si rende necessario determinare il momento in cui l’Iva diventa esigibile, poiché, all’apparenza, la permuta dei beni non solo non avviene contemporaneamente, ma addirittura uno di essi (appartamenti) è allo stato ancora inesistente.
Orbene, nell’ipotesi esaminata, si dovrebbe considerare, trattandosi di acquisizione di beni immobili, la data della stipula come momento nel quale si realizza la predetta esigibilità. Ma è anche vero che la cessione immediata del terreno (corrispettivo) anticipa il momento dell’esigibilità poiché determina l’avvio dell’operazione.
Pertanto, la risoluzione afferma che “la cessione dei costruendi appartamenti deve essere assoggettata all’Iva, in quanto effettuata da un’impresa edile e il momento impositivo è quello della cessione del terreno in quanto esso ne costituisce il corrispettivo. Ciò anche in conformità a quanto precisato dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 4842 del 7 settembre 1982”.
Tale assunto, peraltro, è stato confermato anche successivamente dalla Corte di cassazione che, in riferimento alla medesima fattispecie sopra riportata, ha affermato che chi riceve il terreno “ha in effetti ricevuto la prestazione dovutale, cioè un equivalente degli appartamenti promessi”. Da ciò consegue, afferma la suprema Corte, che da quel momento sorge “l’obbligo di emettere fattura e corrispondere l’Iva” ed è ininfluente, agli effetti del suddetto obbligo, la circostanza che non si sia ancora eseguita la prestazione consistente nella consegna degli appartamenti (sentenza 10510 del 17/10/91).
Ovviamente, il criterio sopra riportato è applicabile anche nel caso in cui i soggetti coinvolti fossero entrambi soggetti Iva, rilevandosi solamente l’applicazione di tale medesima imposta.
