Per abitudine si tende a fare un grande uso sia dell’acconto che della caparra e molto spesso i due concetti vengono confusi: entrambi consistono in un’anticipazione di denaro ma sono differenti per le finalità, per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso e per le presunzioni legislative a seconda di come viene impostato il contratto di vendita.
Iva sulle caparre si o no?
In caso di acquisto di un bene immobile, le somme versate a titolo di caparra confirmatoria in sede di sottoscrizione del contratto preliminare sono soggette ad IVA?
Per abitudine si tende a fare un grande uso sia dell’acconto che della caparra e molto spesso i due concetti vengono confusi: entrambi consistono in un’anticipazione di denaro ma sono differenti per le finalità, per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso e per le presunzioni legislative a seconda di come viene impostato il contratto di vendita.
L’acconto sul prezzo consiste nel pagamento parziale del corrispettivo dovuto, in base al contratto, effettuato anticipatamente rispetto al contratto stesso: dal punto di vista fiscale, il pagamento anticipato di un debito (totale o parziale) rappresentato da un acconto sul prezzo, determina l’esecuzione dell’operazione (articolo 6 comma 3 e comma 4 DPR 633/1972) che fa sorgere in capo al soggetto che cede il bene o servizio, gli obblighi previsti dalla normativa IVA sulla fatturazione ed i conseguenti adempimenti, quali la registrazione della fattura, la liquidazione e i versamento dell’IVA…Il pagamento del prezzo o di una parte di esso, determina l’esecuzione dell’operazione anche nel caso in cui avvenga prima della stipulazione del contratto. L’acconto in pratica è un anticipo sul prezzo finale dovuto che viene consegnato dall’acquirente al venditore per confermare la propria volontà di acquisto.
In caso di acconto, il cedente dovrà emettere fattura con indicazione di tutti gli elementi previsti dalla legge (non è sufficiente una semplice fattura pro-forma); la fattura andrà registrata sul registro dei corrispettivi e al momento della consegna dei beni dovrà essere emessa da parte del fornitore una fattura a saldo.
La risoluzione n. 197/E del 1° agosto 2007 stabilisce che a differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’articolo 1385 del C. C, non è un anticipo sul prezzo stabilito dalle parti ma ha natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale; rappresenta infatti una liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. Anche la caparra come l’acconto ha come finalità quella di confermare la volontà di acquisto.
Ciò che distingue l’acconto dalla caparra è il fatto che se il contratto non si conclude, il versamento a titolo di acconto dovrà essere restituito indipendentemente dalla responsabilità delle parti: per ottenere il risarcimento una delle due parti dovrà fare causa all’altra dimostrando di aver subito un danno.
Dal punto di vista giuridico, abbiamo due tipi di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.
La caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 del codice civile, rappresenta una somma di denaro o di altre cose fungibili, che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per garantirsi il diritto di recesso che potrà essere esercitato da una o da entrambe le parti. Le parti stabiliscono quindi che il contratto si può sciogliere pagando una somma di denaro che rappresenta la caparra penitenziale.
La caparra confirmatoria invece ha funzione risarcitoria per eventuali successive inadempienze da parte del contraente: l’articolo 1385 del C. C prevede in particolare che se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra versata, se invece la parte inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere ed esigere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra; se invece entrambe le parti sono inadempienti, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. La funzione della caparra quindi non è quella di anticipare una parte del corrispettivo ma di stabilire anticipatamente una somma di denaro a titolo di indennizzo.
La risoluzione citata in precedenza, afferma che la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, il corrispettivo di una prestazione di servizi o cessione di beni, perché assolve ad una funzione risarcitoria; non sarà quindi soggetta ad IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli art. 2 e 3 del DPR 633/72. L’Iva trova infatti applicazione nel momento in cui le somme versate rappresentano l’effettivo corrispettivo di un bene o servizio fornito nell’ambito di un rapporto giuridico.
Il contratto preliminare è un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo, indicandone subito i contenuti e gli aspetti essenziali; il contratto produce in capo alle parti effetti unicamente obbligatori e non reali non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo stabilito. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione e comporta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari ad € 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la consegna di una somma anticipata di denaro effettuata al momento della conclusione del contratto è una caparra confirmatoria se risulta espressamente che le parti intendono attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria avrà quindi la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.
Nel momento in cui viene perfezionato il contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta diventando così parte del corrispettivo pattuito e formeranno di conseguenza la base imponibile: in questo caso, con il contratto definitivo, la caparra diventa acconto modificando la sua natura giuridica ; anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda un versamento di denaro a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
Il versamento di un acconto rappresenta un anticipo del corrispettivo pattuito e assume rilevanza ai fini IVA con l’obbligo per il cedente o prestatore, di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta; l’aliquota applicabile sarà quella vigente al momento del pagamento dell’acconto; a differenza delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria che, non costituendo un parziale pagamento anticipato del prezzo non rientrano nell’ambito di applicazione dell’IVA. A tal proposito è stato specificato che la caparra confirmatoria versata da una delle parti di un atto di compravendita in sede si stipula di un contratto preliminare è soggetta all’imposta di registro, in misura proporzionale; non ha rilevanza a questo proposito la circostanza che tale somma, versata a titolo di caparra, al momento della conclusione del contratto per atto pubblico diventa parte del corrispettivo soggetto ad IVA, in quanto al fine del contratto preliminare la somma in questione è considerata caparra e non un acconto sul prezzo di futura cessione del bene
Affinchè la somma versata a titolo di caparra rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito e quindi sia soggetta ad IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente a questa somma di denaro, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno in caso di inadempimento, anche quella di anticipazione del corrispettivo.
Secondo la Suprema Corte dove ci sia un dubbio sull’effettiva volontà delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive, devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo o di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale e non a titolo di caparra non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una pena civile ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria. Perché possa considerarsi caparra è necessario che venga esplicitato nel contratto. Il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo stabilito, è soggetto ad IVA con l’obbligo per il cedente o prestatore di servizi di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta; si renderà applicabile il criterio di alternatività IVA-registro previsto dall’articolo 40 del T. U. R e pertanto le disposizioni soggette ad IVA non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta solo l’imposta di registro in misura fissa.