Aree Edificabili: limite al potere degli enti negli atti di rettifica e liquidazione

Frequenti sono gli avvisi di accertamento relativi alle aree edificabili. L’articolo 5 del Dlgs 504192 stabilisce che la base im­ponibile è il valore venale in co­mune commercio al primo gennaio dell’armo di imposizione

Frequenti sono gli avvisi di accertamento relativi alle aree edificabili. L’articolo 5 del Dlgs 504192 stabilisce che la base im­ponibile è il valore venale in co­mune commercio al primo gennaio dell’armo di imposizione. Il con­tenzioso – in questo caso – nasce sia per l’esatta classificazione di area edificabile sia per la valuta­zione commerciale. Dev’essere il Comune – articolo 31, comma 20 della legge n. 289/2002 – a da­re comunicazione al contribuen­te di quando un’area divenga edi­ficabile. Il DI 223/2006 (articolo 36, comma 2) ha chiarito poi che è edificabile l’area inserita come tale nello strumento urbanisti­co adottato dal Comune, indi­pendentemente dall’approva­zione della Regione e dall’ado­zione di strumenti attuativi.   Il valore dell’area Relativamente al valore venale in comune commercio, molti en­ti locali, nella speranza di ridurre il contenzioso, hanno previsto, nei propri regolamenti, di non procedere ad accertamento nei casi in cui l’imposta sia versata sulla base di valori non inferiori a quelli deliberati in ciascun perio­do d’imposta. Il Comune delibe­ra un valore minimo per le aree edificabili e il contribuente che si adegui, pagando la relativa impo­sta, sarà immune da ulteriori pre­tese. In caso contrario, invece, l’ente potrà procedere ad accer­tamento determinando il valore venale, a prescindere dai valori in delibera, fermo restando l’ob­bligo motivazionale dell’atto. L’eventuale difesa potrà essere indirizzata dimostrando caratteristiche di minor pregio dell’ area oggetto di accertamento, come ad esempio la mancata approva­zione regionale dello strumento urbanistico ovvero l’esistenza di vincoli paesaggistici eccetera.   Sono assoggettati, con gli stes­si criteri delle aree edificabili, gli immobili sottoposti a interventi di ristrutturazione, anche se par­ziale. In questi casi, la base impo­nibile sarà il valore dell’ area, sen­za considerare il fabbricato. Fin dall’istituzione dell’impo­sta, sono sempre state previste delle detrazioni prima e la totale esclusione dal 2008, per gli im­mobili adibiti ad abitazione prin­cipale del contribuente. La cor­retta definizione di abitazione principale è quindi l’elemento principe per determinare la pos­sibilità di beneficiare di queste riduzioni o meno. L’articolo 8 del Dlgs 504192 definisce l’abita­zione principale come quella in cui il contribuente e i suoi fami­liari dimorano abitualmente.   Una recente sentenza della Corte di cassazione è intervenu­ta precisando che, in assenza di una frattura del rapporto coniu­gale, sia necessaria l’effettiva convivenza dei coniugi e della famiglia per beneficiare delle agevolazioni, non contando la mera residenza anagrafica. Nel caso esaminato due coniugi resi­denti in due differenti Comuni, non dimostrando la frattura del loro rapporto, si sono visti disco­noscere i benefici sfruttati nel Comune di mera residenza ana­grafica. L’interpretazione re­strittiva della sentenza ha indot­to alcuni enti locali a disconosce­re le agevolazioni per l’abitazio­ne principale in tutti i casi di co­niugi residenti in due differenti Comuni, in assenza di un prov­vedimento di separazione o di­vorzio. Per un tale accertamen­to è intervenuta la sentenza del la Ctp di Brescia (nr. 107-15-11) in cui si conferma che la norma prevede la necessità della dimo­ra dei familiari e non la residen­za degli stessi. Pertanto quando il Comune non provi o non con­testi le prove fornite dal contri­buente, l’agevolazione spetta.