Non esercizio del diritto di riscatto

L’operazione complessa di Lease Back è connotata da una valenza sostanzialmente finanziaria, mediante la quale l’utilizzatore (Lessee) non mira esclusivamente ad ottenere in godimento un bene del quale era precedentemente proprietario, ma anche a ricevere una disponibilità immediata di liquidità mediante lo smobilizzo di un investimento. Con questa guida esaminiamo i benefits fiscali del lease back, i riflessi tributari a livello di imposte dirette e indirette, i profili contabili, il tutto con il leit motive della liceità dell’operazione contrattuale, come confermata dalla Cassazione.  

La convenienza fiscale del Lease Back

L’operazione complessa di Lease Back è connotata da una valenza sostanzialmente finanziaria, mediante la quale l’utilizzatore (Lessee) non mira esclusivamente ad ottenere in godimento un bene del quale era precedentemente proprietario, ma anche ad ottenere una disponibilità immediata di liquidità mediante lo smobilizzo di un investimento.

La disciplina fiscale ottenibile attraverso quest’operazione contrattuale, si rivela particolarmente conveniente per la società utilizzatrice (locataria) la quale, prima di decidere di porla in essere, è in pratica di fronte ad una duplice alternativa: continuare a detenere il bene in proprietà, concludendo il processo di ammortamento dello stesso, oppure cederlo alla società di leasing e continuare ad utilizzarlo grazie alla contestuale conclusione di un contratto di locazione.

Per valutare in modo strategico la scelta più favorevole e misurare l’effettiva convenienza fiscale dell’operazione, la società dovrà tener conto del grado di ammortamento maturato rispetto al bene fino a quel momento avuto in proprietà ed effettuare una comparazione tra il il beneficio fiscale goduto e quello prevedibile a seguito della concessione in leasing dello stesso bene.

Misuriamo i vantaggi fiscali della Locazione finanziaria di ritorno

I benefits fiscali della locazione di ritorno sono:

la deducibilità fiscale dei canoni di leasing “rettificati”, dal reddito d’impresa;

il conseguimento di una minusvalenza o di una plusvalenza tassabile ( a seguito della cessione del bene alla società di leasing) , il cui importo varia in relazione al prezzo pagato e in relazione al grado di ammortamento del bene, che condiziona in maniera sensibile il prezzo dell’operazione

Occorrerà quindi calcolare il risultato differenziale tra il credito d’imposta derivante dai canoni di locazione pagati e il debito d’imposta scaturente dalla plusvalenza realizzata e dal mancato ammortamento del bene cui si rinuncia:

Profili civilistico – contabili

Le rilevazioni contabili e le annotazioni a bilancio che deve effettuare un’azienda (non IAS adopter,cioè redigente il bilancio secondo i principi contabili nazionali) che stipula un contratto di sale and lease back riguardano :

La cessione del bene alla società di leasing (con storno del relativo fondo di ammortamento ed eventuale rilevazione della plusvalenza o minusvalenza);

Il pagamento dei canoni di locazione iscritti alla voce del bilancio civilistico “Costi per il godimento di beni di terzi, opportunamente rettificati secondo competenza economica;

Il riscatto finale eventuale del bene; il relativo presso è a tutti gli effetti considerato un acquisto ed iscritto tra le immobilizzazioni: successivamente il bene verrà ammortizzato come un qualsiasi bene di proprietà della società;

Le annotazioni nei conti d’ordine, nel sistema dei beni di terzi e nel sistema degli impegni.

La liceità della “locazione di ritorno”

La liceità dell’operazione di Lease – Back salve le “ipotesi anomale” risulta pacificamente confermata dalle sentenze n. 10805 del 1995 n. 11276 del 1995, n. 944 del 1997 e n. 4612 del 1998 , dalla sentenza della Cassazione n. 18920/14 del 09/09/2014, dalla Circolare della Direzione regionale delle Entrate della Lombardia n. 20 del 24Maggio 2000. Da ultimo le Commissioni Tributarie con sentenza del 11/05/2016 n. 40 – Comm. Trib. II grado di Bolzano Sezione/Collegio 2 si sono così pronunciate “Il contratto di Sale & Leaseback non integra di per sé abuso del diritto sol perché il soggetto, nel libero esercizio del principio civilistico di autonomia privata, ritiene preferibile un’operazione negoziale meno onerosa di altre possibili”

Ne deriva che non possa essere qualificato come “indebito” il vantaggio fiscale che il contribuente consegue attraverso lo strumento del Leaseback, cedendo un bene strumentale di cui sia già proprietario, per riacquisirne contestualmente in leasing l’utilizzazione, nulla impedendogli di svincolarsi dall’ordinario regime di deduzione del costo di acquisto proprio dell’ammortamento.

Imposte Dirette

Con la prima circolare del 2000, relativamente alle imposte sui redditi, l’Amministrazione Finanziaria ha frammentato le operazioni che compongono la conclusione del contratto di lease back in tre step

cessione del bene alla società di leasing che dà luogo a una plusvalenza imponibile o una minusvalenza deducibile in capo al cedente;

concessione del bene attraverso la corresponsione dei canoni di locazione i quali costituiscono componenti positivi di reddito tassabili in capo alla società locatrice e componenti negativi deducibili dalla società utilizzatrice;

riscatto finale del bene il cui prezzo può essere ammortizzato da parte della società utilizzatrice.

Imposte Indirette

Ricadono nel campo di applicazione dell’Imposta sul valore aggiunto (Iva) le seguenti operazioni in cui si articola il negozio complesso del Lease Back:

l’operazione di cessione nei confronti della società di leasing del bene oggetto del contratto: ricorrono sia il presupposto oggettivo che quello soggettivo, in quanto l’utilizzatore del bene è un soggetto esercente attività commerciale;

l’operazione di concessione in Leasing integra anch’essa entrambi i requisiti, ponendosi come una prestazione di servizi resa contro corrispettivo: i canoni derivanti dalla concessione in leasing vengono addebitati all’utilizzatore con stessa aliquota che sarebbe applicabile alla cessione del bene oggetto del contratto;

l’esercizio del diritto di opzione si traduce in un’operazione di cessione imponibile: la fattura emessa dalla società di leasing, relativa alla quota di riscatto, dovrà recare l’indicazione dell’imposta applicata)

Vantaggi pratici per entrambe le parti della “locazione finanziaria di ritorno”

Come anche confermato dalla Cassazione:

a) La società di leasing (Lessor) potrà detrarre l’Iva sul prezzo di acquisto del bene e ai fini dell’imposizione diretta, dedurre le relative quote di ammortamento nella misura risultante dal relativo piano di ammortamento finanziario ex art 102 comma 7 TUIR ;

b) L’utilizzatore (Lessee) potrà dedurre fiscalmente i canoni di leasing, e, al contempo, portare in detrazione l’Iva addebitata dal locatore sui canoni di leasing. Inoltre, in caso di esercizio del riscatto del bene da parte dell’utilizzatore locatario al termine del contratto, il relativo prezzo sarà ammortizzabile ai fini delle imposte sui redditi

L’Orientamento dell’Unione dei Giovani dottori commercialisti in armonia con i principi europei

l’U. N. G. D. C. Giovani DottoriCommercialisti con la circolare n. 2 del 23 Gennaio 2007 ha sostenuto ai fini fiscali la rilevazione dei componenti di reddito alla data di maturazione ex art 109 comma 2 del Tuir, con l’obiettivo di evidenziare l’unitarietà dell’operazione di lease back come contratto d’impresa che rileva fiscalmente come un’ unica fattispecie impositiva in cui l’incasso del corrispettivo di vendita viene come “neutralizzato” dalla somma delle quote capitali dei canoni di leasing, rappresentando solo una manifestazione finanziaria priva di rilevanza nella determinazione del reddito d’impresa; il vero corrispettivo è rappresentato dagli interessi finanziari, da distribuire secondo un principio di competenza economica (quindi la maturazione del corrispettivo del contratto di lease back coinciderebbe con la maturazione dell’onere finanziario il quale si manifesta lungo tutta la durata del contratto di leasing finanziario). Questa impostazione risulta in linea con l’ orientamento a livello europeo del “Substance over form”.

La tendenza commerciale del Lease Back dei marchi con le Banche

Le opportunità di finanziamento generate dalla valorizzazione dei diritti di proprietà industriale che si prospettano per le imprese sono molteplici. In particolare sta prendendo sempre più piede nella prassi il lease-back sui marchi con gli istituti di credito che in pratica consiste nell’opportunità di finanziarsi cedendo alle Banche , a seguito di una valutazione specialistica del valore di pertinenza, il proprio Brand, stipulando con quest’ultima un contestuale contratto di leasing.

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